İRTİFAK HAKKININ İLİŞKİN OLDUĞU
YERİN DEĞİŞTİRİLMESİ
Gürsel Öcal DÖRTGÖZ
B a ş m ü f e t t i ş
Medeni Kanunun 791. maddesi; �İrtifak hakkı yüklü taşınmazın yalnız belli bir kısmının kullanılması koşuluyla kurulmuşsa, bu taşınmazın maliki, menfaatini ispat etmek ve giderleri üstlenmek kaydıyla; irtifakın, hakkın kullanılmasını güçleştirmeyecek biçimde taşınmazın başka bir yerine naklini isteyebilir.
İrtifak hakkının kullanılacağı yer tapu kütüğünde belirtilmiş olsa bile yüklü taşınmaz maliki bu yetkiyi kullanabilir.
Mecraların bir yerden başka bir yere naklinde komşuluk hukuku kuralları da göz önünde tutulur.� hükmündedir.
İrtifak hakkı arazide belli bir yer üzerinde kurulmuşsa bu yerin değiştirilmesi mümkündür. Geçit hakkı, kaynak hakkı gibi haklar krokiye bağlanarak arazinin bir kısmında kurulabilmektedir. Üst hakkı, intifa hakkı gibi haklarda krokiye bağlanarak arazinin bir kısmı üzerinde kurulabilir. Hakkın değişikliği yeni bir krokiye bağlanarak ve tarafların talebine istinaden yeni bir resmi senet düzenlenerek hakkın yeri değiştirilebilir. Taraflardan biri rıza göstermezse, irtifak hakkının yeri ancak mahkeme kararı ile değiştirilebilir.
Elektrik, gaz, suyolu gibi mecraların değiştirilmesinde de aynı hükümler uygulanır.
İrtifak hakkının yerinin veya diğer şartlarının değişikliğinde Tarifenin 13/c pozisyonu uyarınca on binde beş oranında değişiklik harcı alınır.
* * *
TAŞINMAZ MALLARIN TURİZM AMAÇLI KULLANIMI
Gürsel Öcal DÖRTGÖZ
B a ş m ü f e t t i ş
A. Turizm alanlarında ve turizm merkezlerinde Bakanlığın (Turizm Bakanlığının) talebi üzerine, imar planları yapılmış ve turizme ayrılmış yerlerdeki taşınmaz mallardan;
(1) Hazineye ait olan yerlerle ormanlar, ilgili kuruluşlarca Bakanlığa tahsis edilir. Bu tahsisler:
(a) Hazine adına tescili yapılmamış Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle kapanan yollar ve yol fazlalarının resen tescili.
(b) Ormanların, turizme ayrılması ve amenejman planlarının tadili,
İşlemleri tamamladıktan sonra yapılır ve talep tarihinden başlayarak en geç 1 ay içinde tamamlanır.
(2) Kamu kuruluşlarına ait olanlar, talep tarihinden başlayarak en geç 2 ay içinde hazine adına tapuya tescil ve Bakanlığa tahsis edilir. Devre ilişkin şartlar ve bedel, ilgili kuruluşlar ile Hazine arasında 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 30. maddesine göre çözümlenir.
(3) Diğer gerçek ve tüzelkişiler ile vakıflara ait olup turizm işletmesi belgesine sahip olmayanlar, Bakanlıkça kamulaştırılarak Hazine adına tapuya tescil edilir.
B. Bu taşınmaz malların yatırımcılara tahsisi, kiralanması ve bunlar üzerine irtifak hakkı tesisine ilişkin esaslar ile süreler, bedeller, hakların sona ermesi ve diğer şartlar Bakanlık, Maliye Bakanlığı ve Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ile 6831 sayılı Orman Kanunu hükümlerine bağlı olmaksızın müştereken tespit edilir.
C. Bakanlık, bu taşınmaz malları Türk ve yabancı uyruklu gerçek ve tüzelkişilere kiralamaya, tahsis etmeye, bu taşınmaz mallar üzerinde müstakil ve daimi haklar dahil irtifak hakkı tesisine ve kamu kurumu lehine bedelsiz irtifak hakkı tesisine yetkilidir.
D. Turizm bölgelerinde ve turizm merkezlerindeki taşınmaz malların iktisabı, 442 sayılı Köy Kanunu ile, 2644 sayılı Tapu Kanununda yer alan yabancı uyruklularla ilgili tahditlerden Bakanlar Kurulu kararı ile istisna edilebilir. (2634 sy. Turizmi Teşvik K. md. 
* * *
MEZARLIKLARIN DURUMU
Gürsel Öcal DÖRTGÖZ
B a ş m ü f e t t i ş
Vakıflara ait tapulu veya tapusuz umumi mezarlıklar bütün hukuk ve vecaibi ile belediyelere intikal etmiştir.
Metruk (terkedilmiş) ve kimsesiz mezarlıklar da belediyelere intikal etmiştir (Mezarlıklar Nizamnamesi md.1).
Ancak tapu ile tasarruf edilen özel mezarlıklarda bulunabilir. Bunlar belediyelere intikal etmemiştir. Yine camilerin harimlerinde bahçelerinde bulunan mezarlıklar belediyelere intikal etmemiştir (Mez.Niz.2).
Tapulu özel mezarlıkların başka amaçlarla kullanılabilmesi ve mezarlık vasıflarının değiştirilebilmesi için sahiplerinin belediyeye müracaat edip ruhsat almaları ve ruhsat aldıktan sonra belediyenin göstereceği şartlar altında kabirleri nakletmeleri mecburidir.
Mezarlıkların başka maksatlar için ne zamandan itibaren kullanılabileceği sıhhiye memurları tarafından yapılacak tahkikat neticesinde verecekleri rapora göre belediyece tayin olunur (Mez.Niz.2).
Belediyeye devrolunan mezarlıklar belediye reisinin yazılı müracaatı ve en büyük mülki amirin havalesi üzerine tapu idaresi tarafından belediye adına tescil edilir (md.3).
Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamına giren mezarlıklarda bu kanuna aykırı olabilecek uygulamalar için yetkili koruma kurulundan da izin alınması gereklidir (md.14).
Yeni kurulacak mezarlıklar hakkında Sağlık Bakanlığı ile İçişleri Bakanlığı tarafından müştereken hazırlanmış olan Talimatnameye uyulmalıdır (md.8) Bu Talimatname beldenin nüfusuna ve yıllık ortalama defin sayısına göre mezarlıkların genişliğinin ne olacağı, meskenlere mesafesi, torağın vasıfları, su kaynaklarına uzaklığı gibi hususlar düzenlenmiştir (md.8).
Bu hususlara nazara alacak olan karar verecek merciidir. Bir parselin mezarlık yapılmasına karar verilmişse kadastro veya tapu dairesi buna aynen uymalıdır.
* * *
MUDESATIN TERKİNİ
Gürsel Öcal DÖRTGÖZ
B a ş m ü f e t t i ş
Muhdesatın terkini idari bir işlemdir.
Dava, 6 parsel sayılı taşınmazın tapu kütüğü beyanlar sütunundaki �Üzerindeki bina Hayal Tereci�ye aittir� kaydının terkini istemiyle, Tapu Sicil Müdürlüğü ve Hayal Tereci hasım gösterilmek suretiyle açılmıştır.
Mahkemece dava kabul edilmiş, hükmü davalı Tapu Sicil Müdürlüğü temyiz etmiştir.
Bir taşınmaz üzerinde yapı veya ağaç gibi malikinden bir başkasına ait eşya bulunmakta ise buna muhtesat denir. Muhtesatın 3402 sayılı Kadastro Kanununun 19. maddesince tapu kütüğünün beyanlar sütununda gösterilme olanağı vardır. Yapı veya ağaç sahibi yararına konulan kayıt hakkın yıkılmak veya yanmak gibi sebeplerle sona ermesi halinde ya da hak sahibinin arazi üzerindeki hakkından vazgeçmesi sonucu terkin edilir. Ne var ki, Türk Medeni Kanunun 1026 maddesi uyarınca terkin işlemi yapacak mercii ilgili Tapu Sicil Müdürlüğüdür. Bunun için tapuya başvurulup, hakkın yok olduğu ve sona erdiği belirterek terkin talebinde bulunulması, Kadastro Müdürlüğü elemanlarının zemine giderek hakkın sona erip ermediğini saptaması, bundan sonra da değişiklik beyannamesi düzenlenerek tapuya gönderilmesi gerekir.
Terkin işleminden sonra adresi kayıtlarda belirli ise muhtesat sahibine Türk Medeni Kanununun 1019.maddesi gereğince duyuruda bulunulur. Dava ise ancak bu tebliğden itibaren 30 gün içinde hak sahibi tarafından terkin işlemine karşı açılır.
Görülüyor ki, davacı yasaların idari makamın görevine giren bir işi yargı mercii önüne getirmiştir. Mahkemece HUMK.nun 7.maddesi hükmü gözetilerek açılan davanın yargı yolu nedeniyle reddine karar verilmesi gerekirken görevli olmadığı bir konuda esas hakkında hüküm kurulması doğru olmamıştır.
Kabule göre de, hak sahibi davada taraf durumunu almadan aleyhine hüküm kurulması yanlıştır. (Yrgty.14.HD. 2007/10269 E, 2007/12639 K.)
* * *
ÖRFÜ BELDE VE PAFTOS HAKLARININ
TASFİYE VE TERKİNİ
Gürsel Öcal DÖRTGÖZ
B a ş m ü f e t t i ş
3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 5. maddesi; �Belediye hudutları ve mücavir sahalar içinde veya dışında bulunan gedik ve zeminler (örfü belde � paftos) tamamen yıkılıp yok olarak (müntafi ve münhedim) varlıklarını kaybedip, kaybetmediklerine bakılmaksızın bu Kanun hükümlerine göre tasfiye olunurlar.
Tasfiyeye tabi tutulan taşınmaz mallardaki zemin hakları bedele çevrilmiştir.
Zemin hakkı bedeli, ait olduğu taşınmaz malın zemine ait son emlak vergi değerinin 1/5�idir. Bu şekilde belirlenecek zemin hakkı bedeli, tapu idaresince gedik sahibinin müracaatı halinde zemin hakkı sahibi adına emaneten milli bir bankaya yatırılır. Müracaat edilmediği takdirde zemin sahibi lehine kanuni ipotek tesis edilir�
Bu işlemlerden sonra tapu sicilinde gerekli terkin ve tashihler resen yapılır...� hükmündedir.
Bu hakların terkini için yıkılıp, yok olmaları aranmaz, hakkın konu olduğu yapı zeminde mevcut olsa dahi bu haklar tasfiyeye tabidir ve terkini gerekir. Bu haklar İmar Kanununun anılan maddesi ile bedele çevrilmiştir. Bu hakların terkini için gedik hakkı sahibinin ilgili tapu dairesine müracaat etmesi gerekir.
Bu müracaat üzerine tapu dairesi taşınmaz malın son yıla ait emlak vergisi değerini ister. Bu değerin 1/5�i zemin bedeli sayılır. Bu bedel zemin sahibi adına milli bir bankaya yatırılır. Para yatırılamadığı takdirde zemin hakkı lehine kanuni ipotek kurulur. Bu ipotek için resmi senet düzenlemeye gerek yoktur. Para peşin ödenmiyorsa istem belgesine yazılarak kanuni ipotek tescil edilecektir.
Zemin hakkı bedeli bankaya yatırılıp ilgilisine tahsil için tebligat yapıldıktan veya kanuni ipotek tescil edildikten sonra tapu sicilinde gerekli terkin ve tashihler resen yapılır.
* * *
AVUKATLARIN SURET ÇIKARMA,
ONAY VE TEBLİGAT YETKİSİ
Gürsel Öcal DÖRTGÖZ
B a ş m ü f e t t i ş
1) Avukatların Suret Çıkarabilme ve Onaylama Yetkisi
Usulüne uygun olarak düzenlenen ve avukata verilmiş olan vekâletname dosyada saklanır. Avukat, bu vekâletnamenin örneğini çıkarıp aslına uygunluğunu imzası ile onaylayarak kullanabilir. Avukatın çıkardığı vekâletname örnekleri bütün yargı mercileri, resmi daire ve kurumlar ile gerçek ve tüzel kişiler için resmi örnek hükmündedir.
Asıllarının verilmesi kanunda açıkça gösterilmeyen hallerde avukatlar, takip ettikleri işlerde, aslı kendilerinde bulunan her türlü kâğıt ve belgelerin örneklerini kendileri onaylayarak yargı mercileri ile diğer adalet dairelerine verebilirler.
Aslı olmayan vekâletname veya diğer kâğıt ve belgelerin örneğini onaylayan yahut aslına aykırı örnek veren avukat, üç yıldan altı yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.
Avukatlar veya avukatlık ortaklığı başkasını tevkil etme yetkisini haiz oldukları bütün vekâletnamelerini kapsayacak şekilde bir başka avukata veya avukatlık ortaklığına vekâletname yerine geçen yetki belgesi verebilir. Bu yetki belgesi vekâletname hükmündedir.
Bu yetki belgesi sadece avukat veya avukat ortaklığına verilebilir. Avukat olmayan kimseye yetki belgesi verilmesi mümkün değildir.
Verilen yetki belgeleri tapu dairelerinde de geçerlidir.
Vekâletnameler Türkiye için tek tip olup, vekâletnamenin biçim ve içeriği Türkiye Barolar Birliği ile Türkiye Noterler Birliği tarafından hazırlanır(Av.K.56).
2) Avukatın Tebligat Yapabilme Yetkisi
Avukatlar, vekâlet aldıkları işlerde, ilgili yargı mercii aracılığı ile ve bu yargı merciinin tebligat konusunda bir kararı olmaksızın, diğer tarafa adli kâğıt ve belge tebliğ edebilirler. Tebliğ edilen kağıt ve belgelerin birer nüshası, gerekli harç, vergi ve resim ödenmek şartiyle, ilgili yargı merciinin dosyasına konur (Av.K.56)
İLKOKUL YERLERİNİN MALİYE HAZİNESİNE
DEVRİ VE SATIŞI
Gürsel Öcal DÖRTGÖZ
B a ş m ü f e t t i ş
09.12.2003 tarih ve 25311 sayılı Resmi Gazete�de yayımlanarak yürürlüğe giren 5005 sayılı Millî Eğitim Temel Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 1�inci maddesi;
�1739 sayılı Kanunun 51�inci maddesinin madde başlığı �Okul yapıları ve taşınmazları� olarak değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki fıkralar eklenmiştir.
Millî Eğitim Bakanlığına tahsisli Hazine mülkiyetindeki taşınmazlar ile Millî Eğitim Bakanlığı kullanımında bulunan mülkiyeti il özel idaresine veya köy tüzel kişiliğine ait taşınmazlardan gerekli görülenlerin, mülkiyetinin Hazineye bedelsiz devrinden sonra; Millî Eğitim Bakanlığı ile mutabık kalınarak tahsislerini kaldırmaya ve 1050 sayılı Muhasebei Umumiye Kanununun 24�üncü maddesine bağlı olmaksızın satmaya Maliye Bakanı yetkilidir.
Satış bedelleri bütçeye gelir kaydedilir. ...�
Hükmündedir.
Maliye milli emlak müdürlüğünün bedelsiz devre ilişkin yazıları ve taşınmazın maliki köy tüzel kişiliği (veya özel idarenin) katılımı ile bedelsiz devir resmi senedi düzenlenerek mülkiyet Maliye Hazinesi adına tescil edilir. Bu tescil için herhangi bir harç alınmaz.
Tapu kütüğünün beyanlar hanesinde 222 sayılı İlköğretim Kanunu uyarınca bir belirtme varsa, bu belirtme Milli Eğitim Bakanlığı yazısına istinaden terkin edilir.
* * *
İLKOKUL YERLERİNİN MALİYE HAZİNESİNE
DEVRİ VE SATIŞI
Gürsel Öcal DÖRTGÖZ
B a ş m ü f e t t i ş
09.12.2003 tarih ve 25311 sayılı Resmi Gazete�de yayımlanarak yürürlüğe giren 5005 sayılı Millî Eğitim Temel Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 1�inci maddesi;
�1739 sayılı Kanunun 51�inci maddesinin madde başlığı �Okul yapıları ve taşınmazları� olarak değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki fıkralar eklenmiştir.
Millî Eğitim Bakanlığına tahsisli Hazine mülkiyetindeki taşınmazlar ile Millî Eğitim Bakanlığı kullanımında bulunan mülkiyeti il özel idaresine veya köy tüzel kişiliğine ait taşınmazlardan gerekli görülenlerin, mülkiyetinin Hazineye bedelsiz devrinden sonra; Millî Eğitim Bakanlığı ile mutabık kalınarak tahsislerini kaldırmaya ve 1050 sayılı Muhasebei Umumiye Kanununun 24�üncü maddesine bağlı olmaksızın satmaya Maliye Bakanı yetkilidir.
Satış bedelleri bütçeye gelir kaydedilir. ...�
Hükmündedir.
Maliye milli emlak müdürlüğünün bedelsiz devre ilişkin yazıları ve taşınmazın maliki köy tüzel kişiliği (veya özel idarenin) katılımı ile bedelsiz devir resmi senedi düzenlenerek mülkiyet Maliye Hazinesi adına tescil edilir. Bu tescil için herhangi bir harç alınmaz.
Tapu kütüğünün beyanlar hanesinde 222 sayılı İlköğretim Kanunu uyarınca bir belirtme varsa, bu belirtme Milli Eğitim Bakanlığı yazısına istinaden terkin edilir.
* * *
KADASTRO SIRASINDA ZABITTA YAPILAN
İŞLEMLERİN TAPU KÜTÜĞÜNE NAKLİ
Gürsel Öcal DÖRTGÖZ
B a ş m ü f e t t i ş
3402 sayılı Kadastro Kanununun �Kadastro başladıktan sonraki akit ve tescil işlemleri� başlığını taşıyan 40. maddesi, �Çalışma alanlarında, kadastroya başladıktan sonra her türlü akit ve tescil işlemleri taşınmaz malların o andaki kadastro tespit durumu, kadastro müdüründen sorularak alınacak cevaba göre tapu sicil müdürlükleri tarafından yapılır ve kayıt örnekleri derhal kadastro müdürlüğüne gönderilir. Kadastro tespiti kayıt sahibi veya mirasçılarından başkası adına yapılmış ve kesinleşmemiş ise, kadastro sonucunu beklemeleri, ilgililere tebliğ olunur; ancak ilgililer kadastro sonunda hâsıl olacak kesin durumu kabul edeceklerini noterde düzenlenmiş bir belge ile veya tapu sicil müdürü huzurunda tespit olunacak ifadeleri ile beyan ederek, akdin veya tescilin yapılmasını isterlerse, bu işlemler tapu sicil müdürlüğünde yapılır ve keyfiyet derhal kadastro müdürlüğüne, dava açılmış ise kadastro mahkemesine bildirilir.
İhtiyati tedbir, ihtiyati haciz ve benzeri kararlarla ilgili talepler tapu sicil müdürlüğünce derhal tapu siciline işlenmekle birlikte kadastro tutanağına da geçirilmek üzere resen kadastro müdürlüğüne veya dava açılmış ise kadastro mahkemesine bildirilir.� hükmündedir.
Bu maddeye göre, kadastro çalışmaları sırasında tapu işlemleri zabıt defteri üzerinden yapılabilir. Yapılan işlemler kadastro müdürlüğüne, dava açılmış ise kadastro mahkemesine bildirilir.
Kadastro çalışmaları veya dava sonucunda mülkiyet zabıt defterindeki malik adına tescil edilirse, bu tescil ile beraber zabıt defterinde yapılan işlemler tapu kütüğüne re�sen aktarılır. Zabıt defterinde mülkiyet satış, intikal gibi işlemlerle el değiştirmiş ise, buna rağmen kadastro mahkemesince eski malik adına tescile karar verilmiş ise eski malik adına tescil edilmekle beraber resen tashih yapılarak zabıt defterindeki malik adına tescil yapılır.
* * *
TAPU İŞLEM SİGORTASI
Gürsel Öcal DÖRTGÖZ
Tapu ve Kadastro Başmüfettişi
1) Genel Açıklama
Gayrimenkul hukuku karmaşıktır. Tapu işleri uzmanlık gerektiren işlerdir. Normal vatandaşların bu karmaşık konularda aldanmaları her zaman olasıdır. Nitekim mahkemelerde devam eden davalara bakıldığında çoğunun tapu ve gayrimenkul ihtilaflarından kaynaklanan davalar olduğu görülmektedir.
Bu itibarla, gayrimenkul yatırımı yapacak kimsenin öncelikle tapu konusunda uzman kişi veya kuruluşlardan hukuki ve teknik yardım alması gereklidir.
Günümüz mevzuatında tapuda işlem yapan kişileri güvence altında tutan bir sistem yoktur. Yalnızca Medeni Kanununun 1007. maddesi konu hakkında bir hüküm getirmiştir. Sorumluluk başlığını taşıyan bu madde; �Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.
Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder.
Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.� hükmündedir.
Tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan zararlardan Devlet kusursuz sorumludur. Ancak Devletin bu sorumluluğu genelde zarara uğrayan kimselerin zararlarını tamamen tazmin etmekten uzaktır.
Zararın tazmini için tapu iptal davası açılıp, tapunun iptalinin mahkeme kararıyla sağlanamamış olması gerekmektedir. Yani tapu iptal davası açıp, bu dava kaybedildikten sonra ancak, Hazineden (Devletten) bu zarar istenebilmektedir. Bu istem de yine Hazine�ye karşı açılacak ayrı bir dava ile olabilmektedir.
Tapu sicilinin tutulmasından zarara uğradığı apaçık belli olan bir kimse önce tapu iptal davası açıp, bunu kaybetmeli ardından Hazineye dava açıp zararını istemelidir. Bu birbiri ardınca açılacak iki davadır ki, sabit olan bir zararı dahi yıllar sonra tazmin etme imkanı doğmaktadır. Kaldı ki, çoğu zaman zararı tam olarak devletten alma imkanı da yoktur. Zira tapu dairelerinde gösterilen satış bedelleri çoğu kez gerçeği yansıtmamaktadır. Hazine zararı ödeyeceği zaman resmi senette gösterilmiş olan bedeli zarara uğrayana ödemektedir.
Ayrıca Hazine sorumluluğu tapu sicilinin mevzuata aykırı tutulmasına dayanan bir sorumluluktur. Oysa tapu da işlem yaptıracak kişiyi zarara uğratabilecek durumlar sadece bundan ibaret değildir. Bazen üstün hak sahibi bir kişi çıkarak edinilmiş bir tapuyu iptal ettirebilmektedir. Sicilde mevcut olmayan, yazılmamış olan bir hak (kanuni şufa hakkı gibi) kullanılarak tapu iptal ettirilebilmektedir.
2) Tapuda İşlem Yaptıracak Kişileri Şu Riskler Beklemektedir
1) Tapu sicilinde yazılı bilgiler gerçeği yansıtmayabilir.
2) Parsel haritasındakinden farklı olabilir.
3) Tapu haritası (pafta) hatalı olabilir.
4) Bağımsız bölüm mimari projesindekinden farklı olabilir.
5) Mimari proje değiştirilmiş veya yetkili mercii tarafından onaylanmamış olabilir.
6) Parselin dayanağı olan imar uygulaması idare mahkemesince iptal edilmiş olabilir ve bu parselin, binanın bulunduğu yer yolda parkta kalmış o nedenle yıkılması gereken bir bina olabilir
7) Binanın dayanağı olan iskan ruhsatları ilgili idare veya mahkemece iptal edilmiş olabilir.
8) Tapuya işlenmesi gereken bir hakkın tapuya işlenmesi görevli memurlarca unutulmuş olabilir. Bu nedenle tapu ileride iptal edilebilir.
9) Tapuya işlenmiş haklar gerçekte var olmayabilir veya terkini gereken haklar olabilir
10) Yapılan işlem sırasında hukuki eksiklik ve yanlışlıklar yapılmış olabilir.
11) Yapılan işlemin tescili unutulmuş olabilir.
12) Yapılan işlemin tescili hatalı bir şekilde yapılmış olabilir.
13) Tescil hatalı bir sayfaya yapılmış olabilir.
14) Temsil belgelerinde hata ve eksiklikler olabilir.
15) Tarafların kimlik belgelerinde eksiklik ve hatalar olabilir.
Ör: Önceki bir işlem veya mevcut işlem sırasında tasarrufta bulunan kimsenin yaşı küçük olabilir, vesayet altında olabilir veya vesayet altına alınması gereken biri olabilir. Kendine kayyım tayin edilmiş biri olabilir. Bu durumlar iddia edilerek pek çok tapu sonradan mahkemece iptal edilmektedir.
16) Vekaletname hatalı olabilir. İşleme yönelik yetkileri içermediği halde işlem yapılmış olabilir. Vekaletname şekil şartlarına uygun düzenlenmemiş olabilir.
17) Vekaletname yurtdışından düzenlenmiş ve düzenlendiği ülkenin mevzuatına uygun olmadığından o ülkede iptali istenerek iptal edilebilir.
18) Kişi hata, hile, ikrah etkisiyle bu işlemleri yapmış olabilir bunların tümü dava açılırsa iptal sebebidir.
19) İşlem muvazaalı olabilir.
20) İşlem gabin hükümlerine uygun olarak yapıldığından dava açılırsa iptali gerekebilir.
21) İşlem Borçlar Kanununun 19 ve 20 maddelerine göre kanuna, ahlaka aykırı bir amaç için yapılmış olabilir. Bu da kanıtlanırsa iptal sebebidir. İşlem imkansız bir amacı gerçekleştirmek için yapılmış olabilir.
22) İşlem yaptıran kişiler yaşlı olduğundan doktor raporu alınması gerekebilir.
23) Tüzel kişi temsilcilerinin yetkileri eksik olabilir. Temsilcilerin kimlikleri sahte olabilir. Yetki belgesi sahte olabilir.
24) Tapudaki isim benzerliklerinden farklı kişilerin yeri üzerinde işlem yapılmış olabilir.
25) Tapudaki hakkı iptal eden kesinleşmiş veya kesinleşmek üzere olan bir mahkeme kararı mevcut olabilir. Halen görülmekte olan bir dava bulunabilir.
26) Kamu (vergi) alacağı nedeniyle tasarrufun iptali vergi dairesi ve benzeri kamu idareleri tarafından istenebilir.
27) Şekil şartlarına uyulmamış olması nedeniyle işlem mahkemece iptal edilebilir.
28) Parsel üzerindeki yapı kaçak olabilir.
29) Tapuya ibraz edilmiş belgeler nüfus cüzdanı, vekaletname, veraset belgesi, iskan ruhsatı, mimari proje sahte olabilir.
30) İşlemden önce tapu kaydı üzerindeki bir hak sehven terkin edilmiş ve yeniden tescili için dava açılmış olabilir.
31) İşlemden Önce Tapu Kaydı üzerindeki bir hak sahte belgeler ile terkin edilmiş ve yeniden tescili için dava açılmış olabilir.
32) Kamulaştırma şerhi bulunan bir taşınmaz üzerindeki şerh terkin edilip satılabiliyor. Üzerinde SİT şerhi bulunan bir taşınmaz üzerinden sahte belge ile takyidat terkin edilip, başkasına devirden sonra sit şerhi yeni bir yazı ile işleniyor. Üzerinde yüklü miktarda haciz şerhi bulunan bir taşınmaz üzerinden bu takyit sahte belge ile terkin edilip satışa çıkarılıyor. Bu haklara resmi senette hiç bahsedilmeden satış yapılmış da olabilir.
3) Tapu İşlem Sigortası
Tapu da işlem yaptıran kişilerin haklarını tam bir güvence altında tutacak sistem Tapu İşlem Sigortasıdır. Bu sigorta tapuda işlem yaptıran ve sigortalı olmak isteyen herkesi kapsayacaktır.
a) Taşınmaz Alıcısının Haklarını Koruyan Alım Sigortası
Taşınmaz satın almak isteyenler dilerlerse bu alım-satım işlemini sigorta ettirebilirler. Bu halde sigorta şirketinin elamanları tapu, kadastro, belediye gibi kuruluşlarda gerekli incelemeleri yaparak, imar durumunu, herhangi bir açılmış dava mevcut olup olmadığını kontrol ederek taşınmazı satın almaya değer olup olmadığını, değerini de belirleyerek tespit edecek ve sigorta poliçesi rakamını belirleyecektir.
Bu poliçe tutarını bir kereye mahsus olarak tapu işlemi sırasında ödeyen alıcının işlemi sigortalanmış olacaktır. Yani sigortanın kapsamı tapuda tarih ve yevmiyesi belli olan (Ör:11.07.2009 tarih ve 5678 yevmiyeli işlem gibi) bir işlem olacaktır. Taşınmaz satın alan kimse bu işleminden dolayı sigorta güvencesi altında olacaktır. Bu işlemden kaynaklanan veya işlemden önceki hukuki sebeplerden kaynaklanan nedenlerle taşınmazı üzerine bir takyidat gelirse, tapusu iptal edilirse, mülkiyet haklarını kullanması engellenirse uğradığı zararı sigorta şirketinden alabilecektir. Hatta gelen takyidatı bilseydi taşınmazı almayacak idiyse, dilerse işlemden vazgeçebilecek ve taşınmazı sigorta şirketine devrederek sigorta poliçesinde yazılı sigorta tazminatını alabilecektir. Bilindiği üzere, bu durum kaza nedeniyle hurda haline gelen araçlarda da vardır. Araç sahibi arabasını hurda olarak sigorta şirketine verip, tazminatın tamamını alabilmektedir.
b) İpotek Lehtarının Alacağını Koruyan İpotek Sigortası
Taşınmaz malikine kredi veren gerçek ve tüzel kişilerin alacaklarını güvence altına alan bir sistem olacaktır. Taşınmaz karşılığı kredi veren kişiler pek çok nedenle alacaklarının tamamını alabilmekte güçlük çekmektedir. Kredi borcu ödenmediği takdirde taşınmaz mal icra kanalıyla paraya çevrilmekte, ancak çoğu kez taşınmazın ihale bedeli verilen krediyi, faizlerini, masraflarını karşılamamaktadır.
Kredi veren kuruluşlar ve özellikle bankalar, kredi ve kefalet kooperatifleri özellikle ülkemizdeki tapu sistemini, hakların üstünlüğünü, önceliğini, hüküm ve sonuçlarını tam bilemeyen yurtdışı kredi kuruluşları için bu durum önemli bir risk oluşturmaktadır.
Bu itibarla sigorta güvencesini özellikle yurdışı kredi kuruluşlarının daha çok talep edeceği düşünülmektedir.
Kredi alarak taşınmazını ipotek etmek isteyen malik veya kredi veren kuruluş tapu dairesinde ipotek işlemi yapılırken bir sigorta poliçesi karşılığında bu riski sigorta ettirebilir. Bunun için sigorta şirketinin elemanları tapu, kadastro, belediye gibi kuruluşlarda gerekli incelemeleri yaparak, imar durumunu, herhangi bir dava olup olmadığını kontrol ederek taşınmazın kredi vermeye değer olup olmadığını, değerini de belirleyerek tespit edecek ve sigorta poliçesi rakamını belirleyecektir.
Bu poliçe tutarının bir kereye mahsus ödenmesi halinde alacaklının alacağı anapara, faiz ve masraflarıyla birlikte vade sonunda güvence altında olacaktır.
Vade sonunda borçlu borcunu ödemezse alacaklı sigorta şirketine başvurarak alacağını alabilecektir. Bu halde alacak sigorta şirketine temlik edilmiş olacağından taşınmazın icra kanalıyla satış işlemlerini sigorta şirketi yaptıracak ve alacağını alacaktır.
Alacağını tam karşılayamazsa ve zarar tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan bir durumdan ortaya çıkmış ise sigorta şirketi Medeni Kanununun 1007. maddesine göre Devlete dava açarak zararının kalan kısmını ortan alabilecektir.
Sigortanın ipotek alacaklısına faydası şudur: Alacaklı Banka icra, ihale, dava gibi işlerle uğraşmayacak vade sonunda alacağını tam olarak alacak dava, icra haklarını sigorta şirketine temlik edecektir.
4) Tapu İşlem Sigortası ve Devletin Sorumluluğu Arasındaki İlişki
Tapu sicilinde işlem yaptıran kişinin devlet güvencesi yanında sigorta kuruluşları tarafından da güvence altına alınması gerekir. Bu sigorta ile devletin sorumluluğu birbiriyle çelişkili olmayıp, aksine birbirini tamamlayan unsurlar olacaktır. Aynı zorunlu trafik sigortası ve kasko arasındaki ilişki gibidir bu durum. Zarara uğrayan işlem sahibinin zararını sigorta şirketi hemen ödeyecek ve zarar ile ilgili bütün davaları kendisi açacak veya açılmış davalara taraf olacaktır. Gerekirse ödediği zarar için kusursuz sorumlu olan Hazine�ye de rücu edecektir.
5) Sigorta Poliçesi Şu Hususları Güvence Altına Almalıdır:
a) Satış Sigortasında;
1) Satılan taşınmazın hukuki ve teknik açıdan satış resmi senedinde yazılı gibi olduğunu,
2) Üzerinde görünmeyen, tapuda tescil edilmemiş bir hak veya takyidatın bulunmadığını,
3) Üstün hak sahibinin olmadığını,
4) Mülkiyet veya yüzölçüme yönelik yargılama sonucu alıcıyı zarara uğratacak derdest veya sonuçlanmış bir davanın bulunmadığını,
5) Yapılan değerleme sonucu taşınmazın değerinin işlem bedeli kadar olduğunu,
6) Zemin durumunun paftayla uyumlu olduğunu,
Güvence altına almalıdır.
b) İpotek Sigortasında;
Yukarıdaki hususlara ilave olarak;
1) İpotek işleminde ipotek yapan bankanın alacağının teminatı olan taşınmazın hukuki ve teknik açıdan sözleşmede yazılı gibi olduğunu,
2) Alacağın tamamını karşılayacak değerde olduğunu,
3) Borçlu acze düşerse alacağın tamamının sigorta şirketince karşılanacağı hususunu,
Güvence altına almalıdır.
