SİZ de bir saat içinde müteahhit olabilirsiniz. Ancak müteahhit olmak için elinizi çabuk tutmanızda yarar var. Çünkü, önümüzdeki yıldan itibaren müteahhit olmak zorlaşıyor. Geçtiğimiz dört yıl boyunca görev yapan 60’ıncı hükümet, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın 2008 yılında hazırladığı yeni yönetmeliği 09/12/2009 tarihinde 5940 sayılı kanun olarak yasalaştırdı. Kanun, 15/12/2010 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğü girdi. Türkiye Büyük Millet Meclisi’nde (TBMM) kabul edilen yeni yasaya göre, 2012’nin Ocak ayından itibaren artık her isteyen müteahhit olamayacak.
NASIL MÜTEAHHİT OLUNURSUNUZ
Şimdilik müteahhit olmak kolay. İnşaat işine girmek istiyorsanız, önünüzde üç ayrı alternatif var. Basit bir şahıs şirketi kurabilir veya birkaç kişi ile birlikte adi ortaklık şeklinde basit bir şirket oluşumuna da gidebilirsiniz. Müteahhitliğe başlamak için kurduğunuz şirketi bulunduğunuz ilin Ticaret Odası’na kaydettirmeniz yeterli. Yatırım yapacak paranız varsa, bulunduğunuz semtte ya da mahallede bir arsa sahibi ile kat karşılı anlaşarak müteahhitliğe başlayabilirsiniz. Tabi inşaata başlayabilmek için öncelikle bir mimara elinizdeki arsaya yapacağınızı düşündüğünüz binanın planını çizdirmeniz şart. Mimari planı çizdirdikten sonra da belediye imar müdürlüğüne başvurarak izin almanız gerekiyor. İnşaat izniniz onaylandıktan sonra temel kazmaya başlayabilirsiniz. Duvar ustalarının ördükleri demirlerin üzerine temel attıktan ve su basmanı çıktıktan sonra, kaba inşaat yükselmeye başlar. Tabi tüm bu aşamalarda çevre, düzen ve belediyenin prosedürlerine uymanız şart. Kaba inşaat bittikten sonra da sıva yapılması, şap atılması, elektrik, su ve doğalgaz hatlarının çekilmesi, fayans ve kalebodur döşenmesi, kartonpiyer, kapı ve pencere takılması, boya gibi ince işçilikleri ustalarına yaptırmanız gerekiyor. Tabii tüm işlerin düzgün yapılması için işinizin başında olmalısınız. Müteahhit; inşaat bitinceye kadar çalışan duvar ustasından sıvacısına, fayans ustasından boyacısına kadar işlerin düzgün yapıldığını denetleyen kişidir.
Büyük bir inşaat projesiyle müteahhitliğe başlamak istiyorsanız, sermaye şirketi kurabilir hatta büyük ölçekli projelerde diğer inşaat şirketleri ile iş ortaklığı ya da konsorsiyum oluşturabilirsiniz.
İNŞAAT ÇEŞİTLERİ
Vergi mevzuatına göre inşaat işleri, özel inşaat ve taahhüt şeklinde inşaat olarak ikiye ayrılıyor. Özel inşaatlar; daire, kat, dükkan halinde satılmak amacıyla yapılan ve kendi gereksinimi için satmak amacı olmadan yapılan inşaatlar olarak ikiye ayrılıyor.
Taahhüt şeklindeki inşaatlar; kendi nam ve hesabına gerçek ve tüzel kişilere karşı sözleşmeli veya sözleşmesiz bir işin yapılması veya bir malın teslimini üstlenmektir. Bir işin taahhüt edilmesi ise taahhüt edenin (müteahhit), işi yaptırana (iş sahibi) vermeyi taahhüt ettiği ve bir bedel karşılında bir malın imalini kapsar.
Kuruluş işlemleri diğer şirket türlerine göre daha basit olan adi ortaklıklar, vergisel açıdan da daha avantajlılar. Ortaklardan bir veya bir kaçının tüzel kişi olması durumunda; tüzel kişi ortak açısından iş ortaklığı kurulması vergisel açıdan avantaj sağlar. Eğer kamu ihaleleri gibi çok daha büyük işlere girmeyi düşünüyorsanız; bu gibi işlerde özel bir takım mali, finansal ve mesleki yeterlilik arandığından sermaye şirketi (Limited Şirket veya Anonim Şirket) kurmanız, hatta birden fazla sermaye şirketi ile iş ortaklığı yapmanız ya da bir konsorsiyum çatısı altında bir araya gelmeniz daha avantajlı.
Adi ortaklık kurmak için noterden onaylı imza sirküleri, ikametgah, nüfus cüzdan sureti, vergi numarası almak için ilgili vergi dairesine 3 adet dilekçe ile başvuru yapılması yeterli. Anonim şirket kurmak için ise en az beş kurucunun bulunması ve en az 50 bin lira sermaye gösterilmesi şart.
SEMTİNİZİN MÜTEAHHİDİ OLUN
Evet, müteahhit olmak için henüz vaktiniz var. Bugün 2-3 bin adetlik markalı konut projelerine imza atanlar da 15-20 yıl öncesinde semtlerinde inşa ettikleri yap-sat projelerle büyüdüler. 2000’li yılların başında canlanan konut talebi, bulundukları semtlerde taahhüt işi yapan inşaat şirketlerinin de büyümesini sağladı. Beş-on yıl öncesine kadar ismini bile duymadığınız birçok müteahhit, bugün markalı konut üreten inşaat şirketlerinin de sahibi. Siz de bugün semtinizde ya da mahallenizde inşa edeceğiniz bir inşaat ile geleceğin büyük müteahhitleri arasında yerinizi alabilirsiniz. Yapacağınız projenin lokasyonunu ve fiyatlandırmasını iyi belirlemeniz gerek. Projenizi konuta ihtiyaç duyulan bölgede ve iyi bir lokasyonda inşa ederseniz, satmak için hiçbir sorun yaşamazsınız. Fiyatlandırmayı da doğru yapmanız şartıyla tabi.
2012’DE MÜTEAHHİT OLMAK ZOR
Önümüzdeki yılın başından itibaren müteahhit olmak zorlaşacak. 15/12/2010 tarihinde yürürlüğe giren yasaya göre, 2012’nin Ocak ayından itibaren her türlü ruhsata bağlı resmi ve özel kişi yapı müteahhidi olarak anılacak. Her yapı müteahhidinin bir sicil numarası bulunacak ve sicil numarası halka açık olacak. Herkes internet üzerinden müteahhitlerin sicil numaralarına bakarak yaptıkları işleri takip edebilecek. Müteahhitler, 2012’den itibaren yapacakları projenin büyüklüğüne göre inşaat mühendisi ve mimar çalıştırmak zorunda olacak. 2013’den itibaren de projenin büyüklüğüne göre yapı müteahhitlerinin teknik eleman çalıştırma zorunluluğu genişletilecek. 2015’den itibaren inşaatlarda çalışan tüm yapı ustaları, ustalık belgesine sahip olmak zorunda. Müteahhitler, ustalık belgesine sahip olmayan yapı ustaları ile çalışamayacak.
İnşaat ustası olmak için ilk okul mezunu olmak şartı getiriliyor. 3 yıl inşaat ustası olarak çalışan kişiler, belgeledikleri takdirde ustalık belgesi alabilecek. Örneğin inşaatlarda çalışan bir fayans ustasının, ustalık belgesi alabilmesi için 186 saat teorik ve 220 saat pratik eğitim alması gerekecek.
Ziya YILMAZ / DAP Yapı Yönetim Kurulu Başkanı
“Keyif almak işin yüzde 50’sini başarmak demektir”
Müteahhitlik zor bir iş ama severek çalışıyorsanız ve yaptığınız işten keyif alıyorsanız, işin yüzde 50’sini başarmışsınız demektir. Bu meslekte en önemli konu güvendir. Dürüst çalışılmalı ve müşteri odaklı bakış açısı geliştirilmelisiniz. Müteahhit; üretim, pazarlama ve satış sonrası müşteri mutluluğu gibi her aşamayı bilmek zorundadır. Bu da 7 gün 24 saat çalışmayı gerektirir. Sorumluluk duygusu her yanınızı sarar. Şantiyedeki işçiniz 30. katta kalasın üzerinde iken rahat bir uyku uyumazsınız; mutlaka orada olmak istersiniz.
Projenizi yapacağınız arsa problemsiz olmalıdır. İmar ve hukuki problemler vakit kaybettirir. Ağır işleyen bürokrasi, kentsel sorunlar, yüksek arsa maliyetleri, vergi yükleri derken onlarca sorunla uğraşmak motivasyonunuzu bozabilir. Oysa bir projenin doğuş safhası daima heyecan vericidir. Projeler önce benim zihnimde şekillenir, sonra da işinin ehli mimarlar tarafından çizilerek hayata geçirilir. Arsa seçiminde diğer önemli husus ise lokasyondur. İyi lokasyon satış kabiliyetini artırır. Bir projeyi büyüklüğüne ya da mimari gruba göre 150 bin dolar ile 2 milyon dolar fiyat aralığında çizdirebilirsiniz. Kendi adıma, zihnimdeki projeyi aktarırken beni doğru anlayan, ortak bir dil yakalayabildiğim mimarlarla çalışmayı tercih ederim.
Biz üretimlerimizde “ömürlük” bir anlayışı benimsiyoruz. Bundan 50 yıl ve hatta 100 yıl sonra bile üstün nitelikleriyle anılsın istiyoruz. Minik kum tanelerinden sanat eserleri üretiyoruz. Projelerimiz şehrin çehresini değiştiriyor, güzelleşmesine katkıda bulunuyor. İnşaatlarımızı söz verdiğimiz tarihten önce teslim eder ve çağın en modern tekniklerini kullanarak üretiriz.
Tamer ÖZYURT / Özyurtlar Şirketler Grubu Başkanı
“Şehrin gelişim akslarında yatırım yapın”
Müteahhitliğe yeni adım atacaklara, her şeyden önce dürüst olmalarını öneririm. Kaliteden asla vazgeçmeyin. Piyasalar çok ilginç. Bir yıl inanılmaz bir büyüme gösterirken, diğer yıl kriz yaşayabilirsiniz. Bu nedenle her şeye hazırlıklı olmalı, öz kaynaklarla hareket etmelisiniz. İnşaat sektöründe büyümek istiyorsanız iyi bir arsa stokunuz olmalı. Şehrin gelişim aksındaki arazileri iyi tespit ederek buralara yatırım yapabilirsiniz. Alacağınız arsanın başta tapu ve çapının fotokopisini isteyin. Tapu hisseli mi yoksa tek kişinin mi öğrenin. Tapunun üzerinde haciz ya da başka bir durum var mı yok mu bakın. Arsanın bağlı olduğu belediyeden imar durumunu, 1000’lik ve 5000’lik planlarda görünüp görünmediğini; arsanın planlarda ne olarak (konut arsası, ticari, sanayi arsası, yeşil alan, tarla v.s.) göründüğünü araştırın. İmara açık arsaların yüzde kaçına inşaat müsaadesi verildiğini, hangi yüksekliğe kadar inşaat müsaadesi olduğunu mutlaka inceleyin. İnşaat ruhsatı var denilen arsaların bağlı olduğu belediyeden plan tadili olup olmadığını araştırın. Almayı düşündüğünüz arsanın 2-5-10 yıllık vadede ne olabilir diye coğrafi ve sosyal etüdünü yapın veya yaptırın. Arsanın bulunduğu civarda planlanan büyük yatırımları (metro, raylı sistem, yeni arter yol, okul, hastane, büyük alışveriş merkezi, üniversite, büyük projeli yerleşim v.s.) araştırın. Zira bunlar değerleri inanılmaz yükseltiyor. Biz, bu kriterleri dikkate alarak arsa ya da araziyi seçeriz. Sonra potansiyel alıcılar ve arazinin bulunduğu bölgeyi dikkate alarak arsa üzerinde ne tür proje (konut ya da işyeri gibi) yapılacağına karar veririz. Bu nedenle yüzlerce hatta binlerce kişinin görüşlerine başvururuz. Bizim geniş bir müşteri bilgi bankamız var. Öncelik her zaman eski müşterilerimizindir. Bir projeyi hayata geçirmek için il ve ilçe belediyesi, mimarlar odası, itfaiye, sivil savunma ve çevre bakanlığından izin almak gerekiyor. Günümüzde daha çok proje üreten, arazi geliştiren, konsept yaratan kurumlar öne çıkıyor. Çünkü insanlar artık sadece ev değil, yeni bir yaşam da satın almak istiyor. Evini alırken kendisi gibi sosyo-ekonomik düzeye sahip insanlarla bir arada olmayı planlıyor. İşte tüm bu isteklere cevap vermenin yolu da marka olmaktan geçiyor.
Umut DURBAKAYIM / Teknik Yapı Holding Başkan Yardımcısı
“Kendiniz yatırım yapacak gibi konut üretin”
Her işin kendine göre kolaylığı zorluğu var. İnşaatın da köprü, yol, baraj, elektrik santrali, konut, ofis, AVM gibi bir sürü dalı var. Sadece konut kısmına ele alacak olursak; konut insanlar için yapılıyor. İnsanların içinde mutlu olabileceği, kolay yaşayabileceği, ergonomiye uygun yapılar inşa edilmeli. Proje bir mimara çizdiriyor ama müteahhit iyi bir proje olmasını istiyorsa, özellikle kendisinin de oturabileceği, yaşayabileceği veya yatırım yapabileceği bir proje yaratmayı düşünmeli.
Teknik Yapı olarak cebimizden para vererek almayacağı bir konutu -çokta karlı olsa bile- yapmıyoruz. Arsa seçimi işlevsellik, ulaşılabilirlik ve lokasyon gibi kriterlere uygun olmalı. İstanbul’da toplu taşıma araçlarının bulunduğu lokasyonlar daha çok tercih ediliyor. Diğer taraftan yapılacak projelerde, rahat yaşanacak ve nefes alabilecek alanlar yaratılabilmesi gerekiyor. Yeşil alanlar bol tutulmalı. Ayrıca son yıllarda tasarruflu bina yapmakta çok büyük önem kazandı. Sadece kullanılan ve yüksek izolasyon sağlayan malzemeler, tasarruf için yeterli olmayabilir. Mühendislik eğitimi almış müteahhitler; güneşin doğuş ve batışına, hakim rüzgarın yönüne, yaz ve kış dönemlerindeki güneşin açısına göre projeler çizerler.
Para
