Emlak piyasasında durgun döneme girildiğini belirten Aşa, fiyatların dip noktayı gördüğünü, dolayısıyla şimdi ev almanın tam zamanı olduğunu söyledi

2010  piyasasının durumunu izah edebilmek için son 12  yılı ele almak lazım.1999 depreminden sonra yine piyasalar sıkışmıştı. Depremin üstüne gelen 2001 yılındaki kriz nedeniyle 2005 yılına kadar emlak piyasaları çok sıkışık ve durgun bir dönem yaşadı. O yıllarda morgıç sisteminin kanunlaşacağı söylentileri piyasayı şişirmeye başladı. Yani 2005 ve 2007 yılları arasında piyasada yüzde 300, yüzde 500 gibi çok hızlı bir yükseliş yaşandı. Çok hızlı düşüş ve çıkışlar piyasanın sağlıksız bir hale geldiğinin belirtisi. Endişelendik o dönemde. Balon gibi şişmiş bir fiyat tablosu önümüze çıkmaya başladı. O dönem bu kadar lüks projelerin yapılmasının yanlışlığını dile getirdik. 2007’de başlayan bu süreç bugünkü piyasanın durgunluğunun sebebidir. Bugünün temeli aslında 2005’de atıldı. Ondan sonra  2008’in ikinci yarısı, 2009 çok kötü geçti. 2010’da da aynen o paralelde devam ediyor bu durum. 2011 yılının sonuna kadar da devam edecek.

Ev almanın zamanı. Fiyatlar oldukça dip noktayı gördü, hatta bir miktar yükselme eğilimi bile yaşayabiliriz. Ama bu dönemsel olacak. Benim söylediğim Mart ve Nisan ayındakidönemsel  hareketlilik çok fazla sonuca ulaşmadı ama ağustosun sonu gibi eylül, ekim ayında  hatta kasım ayının başına kadar dönemsel bir canlılık yaşanacak. Fakat bu tamamen piyasanın açıldığı veya açılacağı anlamına gelmez. Mevsimsel bir hareketliliktir. Bizim asıl öngörümüz, ülkede ekonomide siyasette şu anda çok önemli bir  değişiklik olmazsa 2011 yılı sonunda inşaat ve emlak piyasaları kendine gelip canlanacaktır.

İstanbul’un içi bitti. İstanbul merkezde inşaat yapacak arsa yok, mecburen yayılmaya başladılar. Bir bakıyorsunuz batıda Silivri’ye, oradan Tekirdağ’a dayanmış vaziyette. Otoban güzergahları bile sağlı sollu bir yığın inşaatla dolu şu anda. Kuzeye doğru ise üçüncü köprü yolunun o güzergahtan geçiyor olması sebebiyle bir açılma sözkonusu. Anadolu yakasında da durum aynı. İzmit’e kadar dayanıldı. İzmit İstanbul otoban bağlantısı olmasaydı, TEM yoluna Adapazarı’nı da katacaktık. İstanbul’a yakın illerden  halen bir göç yaşanıyor. Bunu önlemediğiniz müddetçe bu gelişmenin önüne geçemezsiniz.

Şu anda 100 bin TL civarında  yaplan proje satıyor, çünkü gerçek alıcı o. Ama adam Kurtköy’e süper lüks, havuzlu, saunalı akıllı bina yapmış. 500 bin dolar istiyor, satamıyor. Beylikdüzü’nün bir kesimine Esenyurt’a doğru çok lüks projeler var, satamıyor. Niye? Çünkü o lokasyonda öyle bir alıcı kitlesi yok. Makul fiyatlar içeren projeler orta halli alıcı kesimi tarfından rağbet görüyor. lüks projeler göremiyor. Şu anda 300 bin TL’lik projelerin satışı oldukça zor. Halk tipi evler satılıyor.

Metrekare bazında değil de, iki oda bir salon (yaklaşık 70-80-90 metrekare) evleri baz alıp rakamlar verebilirim. En son 2009’da bir araştırma yapmışız. 2009’da en düşük bedel Sultanbeyli’de idi. En yüksek Bebek. Bebek’te iki oda bir mutfak standart daire 250 bin ile 400 bin dolardan başlıyordu 2009 yılında . Sultanbeyli’de de 47 bin ile 85 bin TL arasında. Metrekare bazındaki fiayatlandırmalar insanı yanıltabiliyor. Aynı sokakta birbirine benzeyen iki tane binanın farkı olabiliyor. İçinde kullanılan malzeme önemli. Sobalı mı kaloriferli mi, asansörlü mü yaşı kaç? Metrekare bazında fiyat söylemek sağlıklı değil. O tip endekse ben pek fazla rağbet etmiyorum sağlıksız buluyor ve piyasayı yansıtmayacağını düşünüyorum. Masaya konan canlı nakit para ne ise o malın fiyatıodur. 80 -90 metrerare sıfır bina 400 bine satılıyor aynı ölçelerdeki ikinci el bina 170-180 bine satılıyor.

Kentsel dönüşüm kendi kendine yaşıyor ama öyle tam planlı programlı bir şey değil. Kentsel dönüşüm imarı ile planlı programlı bir yeri dönüştürmektir. Balat’ta yapıldı mesela. Balat’ın yaklaşık 1000 küsur tane binası alındı restore edildi, kazandırıldı. İşte o kentsel dönüşümdür.

Tabii. Talimhane de bence kentsel dönüşüme uygun başarılı bir projedir. Talimhane’deki eski oto parçacıların veya eski ofislerin olduğu bir adanın tamamen turistik, oldukça lüks bir alana dönüşmesi örnek bir kentsel dönüşümdür. Bu çok önemli. Birçok ilçede aslında kentsel dönüşüm yaşanıyor. Kağıthane yaşadı, yaşamaya devam ediyor. Bütün çehresi değişti. İstanbul’da son on yılın en flaş ilçesidir bence Kağıthane.

Tüketiciler Birliği Genel Başkanı Nazım Kaya, emsal bedel uygulamasıyla birlikte vatandaşların emlak vergisinin 4 katına çıktığını belirterek, ‘’Belediyelerin sübjektif uygulamalarından dolayı dava açma durumumuz olabilir. Şu anda hukukçu arkadaşlarımız inceliyor’’ dedi. Emlak vergisinde daha önce mükellefin beyanı esas alınırken, 2009 ve 2010 yılında emsal bedel uygulamasıyla birlikte emlak bedelinin artık bulunulan caddeye, sokağa göre vergisinin değiştiğini ifade eden Kaya, şunları kaydetti: ‘’Vatandaşımız daha önce kendi beyanıyla vergi öderken bugün artık belediyeler ‘şu kadardan az vergi ödeyemezsin, emlak değerin şu kadardan az gösterilemez’ gibi bir şart ileri sürmekte. Bununla birlikte vatandaşın vergisi 4 katına çıkmış durumda. 2010 yılında özellikle bütçe açıklarının kapatılması ve belediyelere kaynak aktarılmasındaki hassasiyet nedeniyle maalesef daha hassas bir şekilde uygulanıyor ve vatandaş 4 katına kadar vergi ödüyor. Önceden 500 lira ile bütün emlak vergisi borçlarını ödeyen vatandaşımıza bugün artık 2 bin lirayla yakın bir borç çıkarılıyor.’’

2005 yılı ve öncesi kiralık ev bulunamıyordu, bir kiracı çıkmadan 10-15 gün önceden rezerve yapardık. yani kiracı çıktığı dakika yeni bir kiracı gelirdi. Şu an evler 5-6 ay boş kalıyor. Kiralanırken de düşük bedellere kiralanıyor. Bunun sebeplerine gelince, o inşaat furyası zamanında ev alan birçok kişi taşındı. Veyahut evini kiraya verdi. İstanbul’dan bir iç göç oldu. Bunun yanısıra İstanbul için en önemli etken öğrencilerdi. 5-10 sene öncesine kadar öğrenciler açısından tercih edilen en önemli il İstanbul’du. Artık İstanbul yerine küçük illerdeki, ilçelerdeki üniversiteler tercih ediliyor. İstanbul için büyük bir potansiyeldi. Ekonomik koşullardan dolayı artık insanlar çocuğunu İstanbul’da okutmak istemiyor. Öğrenciler vasıtasıyla yılda 150 bine yakın ev el değişiyordu. Şimdi bu yaklaşık 50, 60 bine düştü. Önemli bir faktör bu. Son birkaç yılın ekonomik krizi nedeniyle çocuklar baba evine dönmeye başladı. Şu anda İstanbul’da 300 bin civarında kiralık konut kiracı bekliyor. Sıfır projelerde bu durum daha da vahim.

Bunu potansiyel yeni gelişen ilçeler kategorisine koyacağız. Özellikle Ataşehir doğu ile başladı. Ataşehir’de başlanan aslında bir uydu kent projesiydi. Kabına sığmamaya başladı. TEM’in öbür yakasına geçti. Sadece bir projenin adı iken Ataşehir ilçe haline geldi. Başakşehir de bir uydukent projesi iken ilçe oldu. Gelişime açık potansiyel yerler olduğu zaman bu gelişimi yaşıyor. Ama bunda altyapı, ulaşım ve sosyal hizmetler çok etkili.

Elbette. Beylikdüzü’ne metrobüs uzandığı takdirde -ki uzanacak- yakında daha da gelişecek. 700-800 bin nüfuslu ilçe olacak orası.Yani kent içinde kent oluşacak.

Kimse şu anda depremi falan düşünmüyor unutuldu gitti. Biraz sallantı falan oldu mu öyle bir iki gün hatırlanıyor ama halen hiç kimse ev alacağı zaman bu depreme dayanıklı mı değil mi, bir kolonuna bakayım, çatlağına bakayım demiyor. Gözü kapalı ev alıyoruz. Kira anlamımda talep nasıl?

Son iki yıla kıyasla kira anlamında yüzde 30 bir düşüş var. Beşiktaş’ta iki yıl önce 1200 TL’ye kiracı bulan ev şimdi 900 TL’ye kiracı buluyor. Üstelik birkaç ay boş kalıyor. Bu tablo İstanbul’un tamamında aynı gibi hele hele yeni yapılan sıfır projelerde durum içler acısı. Gidin Halkalı’yı bir gezin o koca koca binalar bomboş du