Tüm dünyada olduğu gibi enflasyon korkusunun azalmasıyla piyasa faiz oranları gerilerken bankalar da mortgage faiz oranlarını önemli oranda aşağı çekmeye başladı. Bir zamanlar yüzde 1’lik faizler bile hayal gibi görünürken şimdilerde ise konut kredisi faiz oranları yüzde 0.80’lere kadar gerilemiş durumda.

Faiz oranları bu kadar düşük seviyelere inince vatandaşlarda ev hayalini gerçekleştirmek için bankalara hücum etmeye başladı. Hal böyle olunca inşaat firmaları da mevcut talebe karşılık vermek için her boş bulunan araziye bir proje çıkartıyor ve projenin yarısını da daha maket halindeyken 1 haftada satıyor. Anlayacağınız ülkemizde şu aralar peynir ekmek gibi daire satılıyor.

Uzmanlar ise  konut kredisi faiz oranlarında dip seviyelerinin zorlandığını belirterek, ev sahibi olmayanların ödediği kiranın da hesaba katılması durumunda şu anda mortgage kredisi kullanmanın avantajlı olabileceğine dikkat çekiyor.

Şöyle kabaca bir hesap yapmak gerekirse eğer; 10 yıl vade ile 100 bin TL’lik yüzde 1 faizli mortgage kredisi alan vatandaşlar bundan önce aylık bin 469 lira taksit öderken faizlerin yüzde 0.81’e inmesi ile aylık ödenen taksit miktarı 160 lira birden azalarak aylık bin 306 liraya kadar geriledi. Bu rakam size aylık bazda tek başına pek bir şey ifade etmiyor olabilir. Ancak tabloya daha geniş baktığımızda yani alınacak konutun vadesinin 10 yıla yayıldığını düşündüğümüz de 10 yıl sonra yaklaşık 20 bin TL’ye yakın bir paranın cebimizde kaldığı görülüyor. Bu rakamı ise ülke şartlarına indirgediğimizde ortalama 1.500 – 2 bin TL maaş alan bir kişinin 1–1,5 yıllık gelirinin toplamına eşit olduğu ortaya çıkıyor. İşte tabloya geniş bir perspektifte bakıldığında aslında ne kadar ciddi bir rakamın cebimizde kaldığını net bir şekilde görülüyor.

Yukarıda da net bir şekilde görüldüğü gibi, özellikle uygun fiyatlı konut bulunması halinde vatandaşların konut sahibi olması için uygun faiz oranları şu an mevcut. Ancak kredi alırken kredi masraflarının da iyi incelenmesi gerektiğini unutmamak gerekiyor. Analistler Türkiye’de, tüm dünyada olduğu gibi düşen faiz ortamının devam edebileceğini, bunun da mortgage faizini daha da aşağı çekebileceğini ancak oranların dip faizleri zorlaması nedeniyle bundan sonra önemli düşüşlerin beklenmemesi gerektiğini ifade ediyor.

Peki, faizler bu kadar düşük seviyelerde iken konut piyasasında durumlar nasıl?

Konut kredi faizlerindeki seyir ile gayrimenkul fiyatları arasında ters bir orantı bulunduğunu, konut kredilerinin yüksek seyrettiği dönemlerde gayrimenkul fiyatlarının cazip olduğunu, faizlerdeki düşüşle birlikte gayrimenkul fiyatlarının da hareketlendiğini, bu zamana kadar herkes çok iyi biliyordu. Ancak son zamanlarda bu ön yargı da yavaş yavaş yıkılmaya başlıyor. İnşaat sektörünün ikinci baharını yaşadığı şu zamanlarda firmalarda ardı ardına cazip kampanyalar ile projelerini görücüye çıkartıyor. Yüzde 45 peşinatlar artık yerini yüzde 0 peşinata bırakırken, vatandaş da bunu kendice bir fırsat biliyor ve hesap, kitap yapmadan gözü kapalı konuta girerek telafisi çok zor bir hataya düşüyor.

Aman dikkat!

Telafisi olmyana bir hataya düşmemek için her şeyden önce bütçeyi unutmamak gerekiyor. Mevcut bütçeyi hesaba katmadan atılacak her adım ileride çok kötü günlerin habercisi olabilir. Konut alırken kullanacağınız kredinin taksidi aylık gelirinizin 3’te 1’ine eşit olması gerekiyor. Fakat bu denklem nedense şu günlerde unutulmuş durumda.

Kendisini bankaların düşük faiz oranlarına ve inşaat firmalarının sunmuş olduğu cazip kampanyalara kaptıran vatandaş, hesap yapmadan gözü kapalı konut alımına giriyor. Örneğin her ay 4 bin TL bütçeye sahip bir aile 300 bin TL’lik bir daire almaya kalkışarak, kazançlarının yarısını 2 bin-2.500 TL’sini ortalama 10- 15 yıl boyunca her ay krediye ödemeyi göze alabiliyor. Durum böyle oluncada sosyallik bir ev uğruna hayal oluyor. Sosyallikten uzak monoton bir hayat, bir kuruşun bile hesabı yapılarak atılan her adım, belli bir zamandan sonra sıkıcı olmaya başlıyor ve iç huzursuzluk baş gösteriyor. Bütün bu faktörlerin üstüne birde mevcut iş kaybedilir ise kredi taksitlerini ödemede dengesizlik bunun sonucunda da maalesef icralık olma kaçınılmaz oluyor.

İşte bu durumların yaşanmaması için, konut almadan önce, bütçenizi ve mevcut işinizi ileriye dönük ülkenin ekonomik gelişimi içerisinde değerlendirip ona göre bir konuta girerseniz ileride her hangi bir olumsuzluk karşısında bunu minimum zararla atlatacağınızdan emin olabilirsiniz.

Not: Ankara Ticaret Odası (ATO) tarafından ‘’Emlakçıbank’’ başlığı ile yayınlanan rapora göre; batık kredi miktarı son 5 yılda yaklaşık üç kat birden artarak 7 milyar 807 milyon liraya çıkarken, bankaların alacaklarına karşılık icra yoluyla el koyduğu gayrimenkul sayısında da patlama yaşandığı bildirildi.

Kenan Biter